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Unsere Schwerpunkte

Immobilienrecht

Sämtliche Rechtsgeschäfte in Zusammen­hang mit Grundstücken sind prinzipiell protokollierungspflichtig. Soweit eine Protokollierungspflicht nicht gegeben ist, sind zu leistende Unterschriften jedenfalls zu beglaubigen. Diese Protokollierungspflicht soll gewährleisten, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer sich der Bedeutung des Grundstücksgeschäfts bewusst sind. Die Protokollierung soll ferner eine umfassende, ausgewogene Beratung beider Vertragsparteien gewährleisten.

Ein Grundstückskaufvertrag ist stets zu protokollieren. Vollmachten zum Abschluss von Kaufverträgen bedürfen zumindest der Unterschriftsbeglaubigung durch ein Notariat, ein deutsches Konsulat oder in verschiedenen Bundesländern durch ein Ortsgericht.

Für die Vorbereitung eines Grundstückskaufvertrages sind einige Angaben erforderlich, die nachfolgend aufgelistet sind.

Verkäufer und Käufer

  • Jeweils Vorname, Familienname, Geburtsname und Geburtsdatum, Wohnanschrift, Güterstand
  • Bei mehreren Parteien auf Käuferseite: In welchem Rechtsverhältnis (Gesellschaft bürgerlichen Rechts, Bruchteilsgemeinschaft) und in welchem Anteilsverhältnis wird erworben

Objekt

  • Grundstück
  • unbebaut oder bebaut, wenn bebaut womit
  • Gemarkung, Flur- und Flurstücksnummer
  • Grundbucheintragung nach Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Band und Blatt
  • Belastungen

Kaufpreishöhe und Kaufpreisfälligkeit

  • Enthält der Kaufpreis Mehrwertsteuer?
  • Enthält der Kaufpreis bewegliche Einrichtungsgegenstände?
  • Wird das Kaufobjekt vermietet oder verpachtet übergeben?
  • Werden Grundschulden übernommen?

Mit dem Erbbaurecht gestattet ein Grundstückseigentümer dem so genannten Erbbauberechtigten, auf seinem Grundstück ein Bauwerk zu errichten und zu unterhalten. Das Erbbaurecht ist sowohl veräußerlich als auch vererblich. Es kann nicht nur an Grundstücken bestellt werden, sondern kommt auch in Form des Wohnungseigentums vor.

Besonders Kommunen und Kirchen nutzen das Instrument des Erbbaurechts, um das Eigentum an dem mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstück nicht zu verlieren. Es ist zu unterscheiden zwischen einer erstmaligen Bestellung eines Erbbaurechts und der (möglichen) Veräußerung eines Erbbaurechts. In aller Regel wird die Veräußerung eines Erbbaurechts von der Zustimmung des Eigentümers abhängig gemacht, genauso wie auch die Belastung eines Erbbaurechts mit einer Grundschuld oder einer Hypothek. Für diese Belastung wird oft als Obergrenze 60% - 80% des Gebäudewertes genannt.

Wegen der erforderlichen Angaben wird im Prinzip auf die Checkliste für den Grundstückskaufvertrag verwiesen.

Der Wohnungseigentumskaufvertrag (WEG) ist dem Grundstückskaufvertrag sehr ähnlich. Es sind nur noch weitere Angaben über die WEG-Hausverwaltung erforderlich, da der WEG-Verwalter möglicherweise bei einem Kaufvertrag über das Wohnungseigentum ein Zustimmungsrecht hat. Auch sind Angaben erforderlich, was exakt zu der Eigentumswohnung gehört. Sind Stellplätze zugeordnet, gibt es Sondernutzungsrechte an Gartenflächen oder besondere Kellerzuweisungen? Auch hier gilt, dass die Checkliste für den Grundstückskaufvertrag sinngemäß gilt.

Die Grundschuld ist in der Bundesrepublik mittlerweile das bei weitem meist genutzte Institut zur Besicherung einer Fremdfinanzierung. In aller Regel wird eine Grundschuld bereits bei Erwerb einer Immobilie zur Finanzierung des Kaufpreises eingetragen. Um die Eintragung bereits vor Eigentumsumschreibung auf den Käufer zu ermöglichen, erklärt sich der Verkäufer damit einverstanden, dass der veräußerte Grundbesitz bereits im Vorgriff auf die Eigentumsumschreibung durch den Käufer mit Grundpfandrechten belastet werden darf. Zur Absicherung des Verkäufers erfolgt hier regelmäßig eine Abtretung der Auszahlungsansprüche gegen das Kreditinstitut bis zur Höhe des Kaufpreises an ihn.

Aber auch nach der Eigentumsumschreibung sind häufig Finanzierungen erforderlich, sei es zur Besicherung eines Betriebsmittelkredits, sei es zur Besicherung eines Darlehens für größere Reparaturen oder Umbauten an der Immobilie. In diesen Fällen wird die Eintragung einer Grundschuld erforderlich, die entweder persönlich und/oder dinglich vollstreckbar sein kann, in diesem Falle ist sie zu protokollieren, oder lediglich ins Grundbuch einzutragen, wobei eine Unterschriftsbeglaubigung genügt. Bei nachträglicher Finanzierung oder bei Einräumung einer Grundschuld an Privatpersonen ist die Frage, ob eine Grundschuld mit oder ohne Brief bestellt wird, überaus wesentlich.

Erforderliche Angaben

  • Grundschuldbetrag
  • Grundschuld mit oder ohne Brief
  • Gläubiger
  • Grundschuldzinsen
  • Eigentümer
  • Vollstreckung in den Grundbesitz gemäß § 800 ZP0
  • persönlich haftender Schuldner und Vollstreckungsunterwerfung
  • Grundbuchbezeichnung (genaue Angaben siehe Kaufvertrag)
  • Rang in Abteilung II
  • Rang in Abteilung III

Grunddienstbarkeiten dienen der Absicherung von Rechten des Eigentümers eines anderen Grundstücks (herrschenden Grundstücks) auf dem zu belastenden Grundstück (dienenden Grundstück). Es kann sich hierbei um Wege- oder Fahrrechte sowie Leitungsführungsrechte handeln. Wegen der besseren Handhabbarkeit sollten, wo möglich, Grunddienstbarkeiten immer ihrer Ausübung nach eingeschränkt werden.

Als weiteres Recht an einem Grundstück kann ein Nießbrauch eingeräumt werden. Der Nießbrauch räumt das Recht ein, die Früchte der Sache zu ziehen, mithin z.B. eine Wohnung oder ein Haus zu vermieten und die Miete einzuziehen, sie aber auch selbst zu nutzen. Dem Nießbrauchsberechtigten fallen die normalen Betriebskosten zur Last, desgleichen die gewöhnlichen Unterhaltungskosten. Außergewöhnliche Unterhaltungen trägt in aller Regel der Eigentümer, allerdings sind abweichende Vereinbarungen möglich.

Ein Nießbrauchsvorbehalt wird häufig in Übergabeverträge verwandt.

Das Wohnrecht unterscheidet sich von dem Nießbrauch dahingehend, dass es dem Wohnrechtsinhaber, wie der Name bereits sagt, das Recht gibt, an allen oder einzelnen Räumen eines Gebäudes auf einem Grundstück zu wohnen, ansonsten sind die Regeln ähnlich.

Auch dieses Instrument wird gerne in Übergabe- und Schenkungsverträgen verwandt.

Häufig erwägen Eltern oder Großeltern bereits im Vorgriff auf ein zukünftiges Erbrecht, gegebenenfalls auch zur Ausnutzung von Schenkungssteuerfreibeträgen und damit letztendlich zur Erbschaftssteuerersparnis, Vermögensgegenstände, im wesentlichen Immobilien, auf ihre Kinder oder Enkelkinder zu übertragen. Diese Übertragungen erfolgen häufig unter Auflagen, wie z.B. Nießbrauchs- oder Wohnrechtsvorbehalte (siehe Grunddienstbarkeiten). Darüber hinaus behalten sich Schenker häufig das Rückforderungsrecht für den Fall vor, dass der Schenkungsgegenstand ohne ihre Zustimmung verkauft wird oder Gläubiger des Beschenkten in die geschenkte Immobilien vollstrecken. Solche Schenkungen wollen regelmäßig gut abgewogen werden, insbesondere auch unter Beteiligung der steuerlichen Berater beider Parteien. Wesentlich ist auch die Überlegung, dass bei späterer Sozialhilfebedürftigkeit der Schenker (was angesichts der Höhe der Pflegesätze rasch erreicht werden kann) die Sozialbehörden bestehende Rückforderungsansprüche der Schenker gegen die Beschenkten wegen Verarmung geltend machen können. Die Höhe der Freibeträge (Ehegatten zurzeit 307.000,00 €; Kinder 205.000,00 €; Enkel 51.200,00 €) sollten berücksichtigt werden. Die Verträge sind in aller Regel von der Grunderwerbssteuer befreit.